Huomioi nämä liikehuoneiston vuokrasopimuksessa

Monelle yritykselle liiketilojen vuokra on yksi merkittävimmistä kulueristä. Ei ole siten yhdentekevää, mihin sitoutuu. Liikehuoneiston vuokraamisen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokraamisesta, mutta sen säännöksistä voidaan poiketa laajasti sopimuksella. Alla on käyty läpi ehtoja, joihin on syytä kiinnittää huomiota sopimusta tehtäessä.

1  Sopimuksen voimassaolo, irtisanominen ja purkaminen

Määräaikaista sopimusta ei voi lähtökohtaisesti irtisanoa. Näin ollen vuokralainen sitoutuu määräaikaisella sopimuksella maksamaan vuokraa koko määräajan olosuhteista riippumatta. Määräaikaisen sopimuksen voi ainoastaan purkaa lain tai sopimuksen mukaisilla perusteilla. Päättymisestä ennenaikaisesti voidaan myös sopia.

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan irtisanoa. Irtisanomisajoista voidaan sopia vapaasti. Jos muuta ei ole sovittu, noudatetaan lakia. Lain mukaan irtisanomisaika on 3 kk vuokranantajan irtisanoessa ja 1 kk vuokralaisen irtisanoessa. Irtisanomisaika alkaa irtisanomista seuraavan kuun alusta.

Sopimuksen kestoa koskevista ehdoista on myös yhdistelmiä, esim. sopimus voi olla irtisanottavissa aikaisintaan vuoden kuluttua sen allekirjoittamisesta. Sekamuotoisissa sopimuksissa kannattaa kiinnittää huomiota ehdon selkeyteen. Usein jää epäselväksi, onko sopimus irtisanottavissa vasta määräajan jälkeen vai voidaanko se irtisanoa päättymään määräajan päättyessä.

Sopimuksella voidaan sopia, missä tilanteissa sopimus voidaan purkaa välittömin vaikutuksin. Tyypillinen tilanne on esim. vuokranmaksun laiminlyönti tai vuokranantajan sopimusehtojen vastainen toiminta (kuten sovitun kunnossapitovelvoitteen vakava laiminlyönti).

2  Sopimuskohde ja sen käyttö

Sopimuskohde ja sen käyttötarkoitus on syytä yksilöidä. Jos vuokranantaja on hakeutunut kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta alv-velvolliseksi, on tärkeää tietää, onko liiketila liiketoimintakäytössä vai ei. Asiasta kannattaa siksi sopia.

3  Kunnossapitovastuu ja käyttökulut

Siitä, kuka vastaa kuluista ja mm. huoltopalveluiden hankkimisesta, voidaan sopia vapaasti. Jos muuta ei sovita, noudatetaan lakia. Vastuut tulee huomioida vuokran määrässä.

4  Vuokran määrä ja maksaminen

Maksuehdoista on järkevää sopia selkeästi (eräpäivät, viivästyskorot jne.). Tämä voi vaikuttaa mm. oikeuteen purkaa sopimus.

Jos vuokraan lisätään arvonlisävero, on se syytä mainita erikseen, koska lähtökohtaisesti kiinteistön ja osakehuoneiston vuokraaminen ei ole arvonlisäverollista. Arvonlisävero peritään, jos vuokranantaja on hakeutunut kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi ja vuokralainen harjoittaa huoneistossa liiketoimintaa.

5  Alivuokraus

Lain mukaan vuokralaisella on oikeus alivuokrata enintään puolet liikehuoneistosta. Usein oikeutta rajoitetaan sopimuksella, mutta asiasta voidaan sopia myös päinvastoin. Jos asia on relevantti, kannattaa siihen kiinnittää huomiota. Alivuokraus voi olla tarpeen esimerkiksi vuokralaisen tilantarpeen vähentyessä.

6  Vakuuttaminen ja vastuunrajoitukset

On syytä sopia siitä, kuka on vastuussa vuokrakohteen vakuuttamisesta.

Vakuutuksista huolimatta osapuolille voi syntyä toisiaan kohtaan muita vastuita, joten näitäkin on syytä rajoittaa. Tyypillisesti kaikki välilliset vahingot rajataan vastuun ulkopuolelle. Samoin vastuulle asetetaan usein euromääräinen yläraja.

7  Vuokravakuus

Mahdollisten vuokralaisen aiheuttamien vahinkojen tai vuokranmaksun laiminlyönnin varalle sovitaan usein vuokravakuudesta. Vuokravakuus voidaan esim. tallettaa uudelle pankkitilille, joka sitten pantataan vuokranantajalle. Vakuus voi olla muutakin omaisuutta kuin rahaa, mutta tällöin kannattaa miettiä tarkkaan, onko vakuudella vuokranantajalle mitään arvoa ja toisaalta, onko se liian arvokas annettavaksi vuokralaisen kannalta.

Tyypillisesti vakuus pantataan vuokranantajalle. Tilannetta, jossa vakuus annetaan suoraan vuokranantajan hallintaan (esim. suorana pankkitalletuksena), tulee välttää.

Vakuusehdossa kannattaa sopia selkeästi, millä edellytyksillä vuokranantaja saa käyttää vakuuden hyväkseen (ts. realisoida pantin).